2019-12-30 23:23:33城市金融報

對金融風險說不! 長租公寓哪些行為將被監控

2019-12-30 23:23:33城市金融報

  近年來,我國住房租賃市場快速發展,為解決市民住房問題發揮了重要作用。同時,該市場還存在發布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規使用住房租金貸款、強制驅逐承租人等問題。如何規范住房租賃市場主體經營行為、保障住房租賃各方特別是承租人的合法權益成為市場關注的熱點。

  一路狂奔、野蠻生長的長租公寓市場即將迎來全面監管。近日,住建部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦6部門印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》,明確加強對采取“高進低出”、“長收短付”經營模式的住房租賃企業的監管,指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶,將租金、押金等納入監管賬戶。

  租金、押金等將納入銀行監管賬戶

  近年來,我國住房租賃市場快速發展,為解決新市民住房問題發揮了重要作用。但住房租賃市場還存在發布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規使用住房租金貸款、強制驅逐承租人等問題,侵害租房群眾合法權益,影響社會和諧穩定?!兑庖姟分饕庠谝幏蹲》孔赓U市場主體經營行為,保障住房租賃各方特別是承租人的合法權益。

  其中《意見》第九條提到,加強租賃企業監管,明確住建部等部門要加強對采取“高進低出”(支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金)、“長收短付”(收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期)經營模式的住房租賃企業的監管,指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶,將租金、押金等納入監管賬戶。

  住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%,超過比例的應當于2022年底前調整到位。

  對不具備持續經營能力、擴張規模過快的住房租賃企業,《意見》提到,可采取約談告誡、暫停網簽備案、發布風險提示、依法依規查處等方式,防范化解風險。涉及違規建立資金池等影響金融秩序的,各相關監管部門按照職責,加強日常監測和違法違規行為查處;涉及無照經營、實施價格違法行為、實施壟斷協議和濫用市場支配地位行為的,由市場監管部門依法查處;涉及違反治安管理和犯罪的,由公安機關依法查處。

  中原地產首席分析師張大偉表示,過去幾年全國房地產市場最活躍的一個名詞肯定是“長租公寓”,從租售并舉開始,到最近2年的跑馬圈地,出現上市+雷暴,市場都認為這是政策鼓勵的,但近日住建部明確發布政策表示,這一類企業不是“長租公寓”而是加強對采取“高進低出”“長收短付”等經營模式的高風險住房租賃企業監管,這是歷史第一次。這也代表了這類型業務將很難被資本青睞,對于市場來說,這種一旦被監管了資金池,長租企業將會全面撤退。

  長租公寓爆雷誰之禍?

  2019年長租公寓爆雷潮頻發,付不出租金、無法償還客戶欠款、上萬名租客和房東被坑等事件屢見報端。從盈利模式來看,當前長租公寓的常規盈利來源主要是“托管業主房源-轉租給租客”所形成的租金差,以及面向租客提供的增值服務,在此基礎上,房源基數越大,盈利空間越大。同時涉足金融化的特性,也將長租公寓推上了規模與發展的“快車道”。在各路資本大鱷爭相布局背后,其帶來的風險也不言而喻。

  在張大偉看來,長租公寓企業已經全面金融化,長租公寓最大的問題,不僅僅在推漲房租,更大的問題是金融化帶來的“資金池”,現在的長租公寓已經不是一個租賃企業,而是一個個標準的“金融企業”。將房主的預期租金,通過平臺項目轉移到公司名下,實際控制人可以隨意動用,這些金融工具帶來了巨大的市場風險。資金池最大風險是可以掩蓋問題,后移投資風險。對于市場來說,很多長租公寓企業利用多收租戶租金,晚付房主租金的形式,加快擴張速度,一旦“爆倉”,就會出現上下游的多重糾紛。

  除了長租公寓企業資金鏈斷裂導致的爆雷,一些企業打著租房的旗號,向租房者“嫁接”網貸、貸款等業務,更是導致長租公寓糾紛多發。

  蘇寧金融研究院院長助理薛洪言指出,隨著糾紛的大量出現,場景方的操縱甚至騙貸問題也浮出水面。站在場景方的角度,不對貸款逾期負責,追求的是自身營業額的最大化,其“最優”選擇便是幫助消費者兼借款人成功貸到錢,在業務層面順利達成成交。場景方熟悉合作消費金融機構的放貸條件和審批要點,場景方“反水”后,配合借款人批量騙貸,于放貸機構而言,便是一個大坑。還有些時候,場景方虛構所謂的服務場景,坑完放貸機構,接著坑消費者兼借款人。

  強制搭售貸款“資金池”亂象叢生

  調查顯示,強制“租金貸”目前仍然出現在長租公寓領域。如不久前遞交赴美上市申請的青客公寓,其“租金貸”服務占據了公寓房源簽約的“大頭”,招股書顯示,截至2019年6月30日,青客公寓已與11家金融機構達成了合作,其租戶的65.2%使用了分期付款服務。

  一邊是“爆雷”事件頻發、盈利難,一邊是強制搭售貸款亂象難禁,對此,《意見》也提到,開展住房租金貸款業務,應當以經網簽備案的住房租賃合同為依據,按照住房租賃合同期限、租金躉交期限與住房租金貸款期限相匹配的原則,貸款期限不得超過住房租賃合同期限,發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。做好貸前調查,認真評估借款人的還款能力,確定融資額度。加強貸后管理,嚴格審查貸款用途,防止住房租賃企業形成資金池、加杠桿。住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款,不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,租賃領域的金融風險是這兩年出現的,此次政策很明確,對于此類新金融風險必須積極進行管控。對具體貸款業務進行管控,預計后續在貸款期限和貸款額度等方面會有各類新要求。

  諸葛找房數據研究中心王小嬙分析認為,2018年以來,租金貸橫行租賃市場,也給租賃市場帶來了不好的影響,損害了租戶和承租方雙方的利益,本次關于租賃金融業務的管控明顯可以縮減租金貸的占比,有利于維護租賃市場的穩定發展。孟凡霞

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